2023-02-04 11:33:01
據住房和城鄉建設部官網消息，4月8日，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個城市政府負責同志，要求切實提高政治站位，把思想和行動統一到黨中央、國務院決策部署上來，充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實扛起城市主體責任，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。
倪虹指出，近期廣州、合肥、東莞等城市落實主體責任，針對市場升溫問題出臺了調控措施，對穩定市場起到了一定作用，要加強實施效果評估，及時完善相關政策，增強調控的針對性、實效性。城市政府要增強工作的積極性、主動性，緊盯新情況新問題，及時采取針對性措施，精準調控，堅決遏制投機炒房，引導好預期，確保房地產市場平穩運行。要完善人口、土地與住房聯動機制，加強與人口落戶、義務教育等相關政策的統籌協調，強化二手房交易管理，提高房地產市場調控的系統性、整體性、協同性。有關省住房和城鄉建設廳要切實發揮監督和指導作用，及時報告全省房地產市場情況和工作。
倪虹強調，落實國家“十四五”規劃綱要，抓緊編制“十四五”住房發展規劃，改善住房供應結構。人口流入多的大城市要大力發展保障性租賃住房，規范發展長租房市場，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，降低租賃住房稅費負擔，加大金融支持力度，盡最大努力幫助新市民、青年人等群體解決住房困難。
5個城市表示，堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，認真落實城市主體責任，密切監測市場變化，對苗頭性、傾向性問題果斷出手，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。
住房和城鄉建設部已將東莞、南通市列入房地產市場監測重點城市名單。
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98年房改后，我國房地產行業迎來了真正意義上的“騰飛”：全國600多個城市房價不僅輪動“飆漲”，而且這一漲就是二十多年。
雖然中間有過短暫停歇，但從數據上看，每一次的暫停和下跌都被后面的更大幅度的上漲所覆蓋了。
尤其是很多重點一二線城市，一直都處于需求旺盛時期，房價上漲的壓力從未停止。
國家統計局公布的數據顯示，過去20年全國平均房價上漲了近5倍，由不足2000元/平，漲到了連一些縣級城市房價都妥妥“過萬”的水平了。
更不用說，現在隨隨便便一個二三線城市，購買一套房子至少都需要準備近百萬購房首付款了。
更可氣的是，伴隨著房地產的不斷發展，投資買房早已成為億萬國人最熱衷的一項“一本萬利”的賺錢生意。
“只要有錢就買房”更是被奉為神一般的投資經典。房地產的投資屬性肆無忌憚地凌駕于居住屬性之上，房子儼然成為了數以萬計有錢人的“最佳造富”工具。
我們不止一次說過，房地產是民生居住產業，向前發展無可厚非，但是發展也要講求實效、健康。
諸如過去這些年那樣為了拉動經濟發展不惜犧牲一代人的幸福，為了去庫存不惜創新出“棚改貨幣化補償安置”政策來拉動房價上漲，這樣的發展雖然達成了數據上的華麗目的，但本質上并不是億萬國人希望看到的結局。
因為發展是建立在絕大多數剛需利益被侵占的基礎之上的，擠壓消費、擠壓實體后的“得不償失”式發展更是顯而易見的。
不過好在國家看到了問題所在，而且這一次也沒有手軟。
本輪調控始于2016年10月。
截止到今天，“房住不炒”調控已經開展了4年半有余，這期間全國大大小小的城市累計調控次數高達2000余次。
從全國的樓市發展趨勢來看，調控確實取得了前所未有的成果，不僅房價“暴漲”、“過快上漲”的局面已經徹底控制住了，最主要的是，整個房地產市場的預期也已經徹底扭轉了。
更值得一提的是，在國家重拳調控下，過去兩三年里，有不少城市房價都已經被“降服”了！
全國重點70個大中城市中，有21個房價跌回了2年前，根據中國社科院發布的一組數據顯示，與2017年房價最高點時相比，濟南、鄭州、石家莊、青島、天津、廊坊等城市的房價跌幅均超過了10%。
不僅如此，環四大一線城市群衛星城市，更出現過房價“攔腰下跌”的罕見情況。
翹首以盼踟躕不前的無房者，2021年又將何去何從？購房者又該如何做出選擇呢
對于高房價董明珠一直都是持“抨擊”態度：高房價讓很多人員不能專心工作，他們整天都在考慮如何買房，如何還房貸。工作很難做好，對企業對社會何談有所貢獻。
對于未來的房價走勢，其實董明珠早就做過預測。
她曾直言不諱表示，“房價上漲已經失去支撐了。”她告誡年輕人沒有必要急于買房，尤其是剛畢業就背負巨額房貸購房是非常愚蠢的。
工作還沒落實，自己的人生興趣還沒找準，就開始學著投機取巧，這是年輕人最忌諱的。
董明珠的話無疑戳中了要害。
在我們看來，當前的房地產市場環境，無疑被董明珠說中了——董明珠一語成讖，2021年樓市迎來三大巨變：房價上漲已經失去支撐了。
第一大巨變：樓市正步入“供大于求”局面，整體房價跌勢已定
2020年4月份，央行發布的報告顯示，我國城鎮居民住房擁有率高達96%，與此同時我國戶均擁有住房1.5套，其中擁有2套房占比3成。
這說明，截止到2020年中，其實我國城鎮地區已經不缺房了。
再看空置房數據，我們更能坐實這一說法。
地產大佬潘石屹說，人均居住面積高達40平，房地產市值高達65萬億美元，是歐盟、美、日的總和，而且有些地區空置率高達30%以上。
一線城市的空置率也不低于20%。
無獨有偶，西南財經大學于2018年發布的《2017中國城鎮住房空置分析》顯示，中國家庭住房自有率超八成，城鎮地區住房空置率21.4%，二三線城市空置情況更嚴峻，其中蘊藏的風險不容忽視。
與此同時，我國每年的商品房新增銷售面積仍然在以10%以上的速度在增加。
截止到2020年底，我國商品房待售面積已經達到4.98億平，再次創歷史記錄。
綜上所述，我國其實從2020年就已經步入“供大于求”局面。
尤其是新建商品房，存銷比高于12個月的城市占比68%，其中不乏三四線城市存銷比高達20個月的情況。
更不要說，我國目前存在的空置住房這一項就足以解決2億人的居住。
2021年樓市處于整體“供大于求”的局面下。
第二大巨變：秋后算賬：嚴查嚴打違規炒房，金融收緊趨勢下，錢很難流進房地產
最近一段時間，全國各地都在緊鑼密鼓開展違規放貸整治，我們稱之為秋后算賬。
尤其以深圳、廣州最為引人注目。當然，據我們了解的消息，成都目前也在嚴查！
為何？
歸根結底是，尤其是深圳、廣州的房價在去年底至今年初最為活躍。
特別是深圳，雖然7月份“史上最嚴調控”政令出臺后，熱點區域有所降溫，但是10月后，市場又開始有所異動，媒體更報道局部地區甚至出現了“萬人搶房”和“抱團哄抬房價”的火爆新聞。
所以3月初，國家明令對今年初樓市火熱的城市一律采取金融收緊政策，其中重點強調要開展“違規放貸的從嚴徹查”，經營貸首當其沖。
為何國家在今年再次對金融進行收緊管控，這一切都有跡可循。
今年初央行公開提到過，“防風險仍然是房地產的重中之重”。
從去年9月份到今年3月份，半年多時間，國家已經開展了三大項房地產金融大收緊動作，這意味著未來錢很難再流進房地產，尤其是國家三令五申引導流向小微和實體的錢，更堅決不能流向樓市。
“涉房金融風險不斷加大”，這是過去半年多國家層面說得最多的話。
具體措施就是在去年下半年采取了房地產金融政策收緊，需求端給房企融資設置了“三道紅線”。倒逼房地產行業降負債去杠桿。
半年過去了，雖然少數房企在積極應對，或降價促銷，或裁員節流，或放慢擴張腳步。
但我們多次提過，當前壓在開發商身上的擔子不止融資這一個，除外還有巨額待償還債務，平安證券統計數據顯示，今年全年僅百強房企要償還的債務總額就高達萬億。
眾所周知，房地產是資金密集型行業，如果銀行對開發商融資開始層層加碼，且各大城市又嚴格執行加杠桿投資炒作，再加上現在各熱點城市又陸續開展“嚴查嚴打違規放貸”情況，一旦查處就要求短期內全部償還銀行貸款。
這種種因素疊加起來，尤其是嚴重依賴房地產的城市，一旦開始動真格嚴查嚴打，意味著支撐房價上漲的“資金”這條腿可能真的要斷了。
第三大巨變：棚改退場，舊改接棒，樓市更易于穩定
“棚改”要全面結束其實早就有跡可循：
其一、2020年初，國家方面就宣布了，2020年是棚改的“終結之年”，言外之意2020年是棚改逐漸退場的尾年;
其二、住建部副部長黃艷多次公開強調，未來舊城改造，不再“大拆大建”、“一拆了之”。而是全面推進更人性化的“原地改造”。
“舊改”接棒“棚改”，為什么說對樓市穩定更有利？
對二者進行準確區分，我們便可以一探究竟：棚改本質上是在消滅供給（拆了房子），增加需求（拆了房子要買房，尤其貨幣化補償的模式下，被拆遷戶只能拿著補償款到市場上去購買商品房），龐大的需求被人為制造出來，這有利于開發商去庫存，更直接拉動了房價的上漲;
舊改則不同，舊改是增加供給，抑制需求，而且完全以絕大多數居民意愿為主的原地改造完畢后，實際上有利于老城區經濟活力提升，可謂一箭雙雕。
既能實現老舊小區居民的改造意愿，也能順應國家“房住不炒”精神，有利于穩定房價。
綜合2021年樓市迎來的三大巨變，不難發現董明珠關于房價的預言真的一語成讖了！
當前階段，不管是供求局面，還是國家金融收緊的意志，亦或是舊改接棒棚改，都顯示了房價大幅度上漲已經失去支撐了。
房價大幅度上漲失去支撐，總體而言，房價的走勢也基本明確了。
至少2021年，我們可以肯定房價會更逐漸趨于穩定，既無大漲的支撐，也無大跌的動力。
尤其是一二線具有明顯的人口增量、區位優勢和經濟優勢的城市，房價在強調控壓制下，橫盤震蕩的概率很大。
在房價走勢趨穩的背景下，事實上今年到底該不該買房也明確了。
對于普通的剛需購房者，仍然是那句話，一定要按需行動：有需求就買，沒需求就踏實掙錢。
有人可能覺得，這和文章前述的表達自相矛盾，其實不然，我們定義的“剛需”是不買房就沒地方住的人，這類人更關注的是房子本身，而不是基于房價走勢而決定行動;
對于有閑錢的投資者，我們的建議也很明確，對于有人口、資源、區位等優勢的城市，該出手時還是要出手。
當然，前提還是得看對方城市是否限購，我們不建議去鉆法律的空子。如果沒有當地城市的購房資格，建議只在目前還沒限購，但發展后勁十足的城市里選優勢明顯的房子。
雖然短期內，房價無大幅度上漲可能，但是我們要明白一個道理，未來真正有潛力的是極少數這類城市，不管國家如何均衡發展，人始終都會往大城市涌進，而有人的地方就意味著有需求，有需求就會繼續推高房價。
尤其是超大、特大城市的核心區域，房產投資仍然有利可賺，這不以任何人的意志為轉移。
只是普通人需要認清形勢的是，未來大城市投資的門檻和技術要求都很高，投資房產賺錢可能也只是塔尖不到1%的人的游戲罷了。
王楠東
